物权法解读：不动产登记方生效 当事人负担有望减轻

“有一位房东把房子卖给甲，虽然没订合同但把房子交给甲使用；不久，由于价格上涨，房东又把这幢房子卖给乙，并和乙办理了房屋过户手续。这幢房子究竟属于谁，乙能否要求甲腾出房子。”

全国人大常委会法制工作委员会副主任王胜明，全程参与了物权法的制定。他在讲到物权法的作用时，举了这样一个生活中经常发生的例子。

“没有物权法，仁者见仁，智者见智，答案可能有多种。有了物权法，物权法规定，谁是不动产的所有人，要看不动产登记簿上登记的是谁。甲虽然先买房，但既没有订立合同，也没有办理过户手续；乙虽然后买，但已经办理过户手续，不动产登记簿上的所有人是乙。因此，乙是房子的所有人，有权要求甲腾出房子。甲因此受到的损失，可以要求原房主赔偿。”

这个例子所涉及的是物权法的一项基本制度———不动产登记制度。

不动产的主人以登记簿为准

物权法首先解决的问题是物的归属，也就是物是谁的。

那么，依靠什么来确定物的主人呢？物权法确定了这样一个基本原则：物权的设立、变更、转让和消灭，除法律另有规定的外，不动产应当登记，动产应当交付。记载于不动产登记簿的权利人是该不动产的主人，动产的占有人是该动产的主人，但有相反证据的除外。

不动产涉及的面很广，土地、房屋是不动产；草原、林地、水库、道路也是不动产；探矿、采矿、养殖等都涉及不动产。物权中其他的制度，如所有权制度、用益物权制度以及担保物权制度，都和不动产登记有着千丝万缕的联系。因此，不动产登记制度是物权制度的重要基础。可以说，没有健全的不动产登记制度，就没有完善的物权法律制度。

登记错误造成损害的登记机构应赔偿

不动产登记既然这么重要，怎么保证记载不出错呢？登记机构是凭有关权属证明登记，还是须审定是权利人才登记呢？这个问题，涉及登记机构的责任，也涉及登记机构的效率。

物权法根据我国的实际情况规定，登记机构主要根据有关权属证明就可以登记。权属证明可以是行政机关的确权认定，也可以是法院判决、合同书等必要文件。但对有疑点的，登记机构有权询问申请人或者进行实地查看。

这样，基本上能保证登记不出错。但万一登记错误怎么办？物权法规定，权利人或者利害关系人有权申请更正登记。

同时，物权法还根据权责平衡的原则，明确了登记机构的义务：因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的责任人追偿。

不动产登记费按件收取

登记费用问题也是群众关心的话题。为此，本法规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。

有关专家表示，这将有利于规范不动产登记中的收费行为，防止通过登记收费搞“创收”。

预告登记防止一房多售

在我国房地产业快速发展的今天，预售商品房成为房屋销售的一种重要形式。期房预售的好处是，开发商能及时回笼资金，购房者多了一种选择方式。但在实践中开发商悔约，一房多售或用已销售的房子抵押贷款的情况时有发生，严重损害了购房者利益。

对此，物权法规定，要建立预告登记制度，让购房者就尚未建成的住房作预先登记，通过登记公示的办法制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这样就能预防市场交易风险，保护当事人的合法权益。

统一登记使办房产证驶入“高速路”

房产证难办，是现在许多购房者共同面对的问题。主要原因是，目前我国办理登记的机构主要有土地管理部门、房产管理部门、农业主管部门、林业主管部门、运输工具登记部门、工商行政管理部门等。这既导致了重复登记、资料分散、资源浪费、当事人负担增加等问题，又不利于登记制度的健全。如果当事人分别和这么多机构打交道，自然会成本增加，费用增大。

怎么解决这一问题？本法规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。这表明，我国实行多年的不动产分散登记的制度将趋于统一。

据介绍，不动产登记制度和物权法律制度关系十分密切，但在物权法中只能择其要者作出规定，具体入微的规定要留待不动产登记法。不动产登记法目前正由有关部门制定中。

名词解释

物权：指自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权是一种重要的财产权，与债权、知识产权等其他财产权不同，物权的客体主要是动产和不动产。不动产指土地以及建筑物等土地附着物；动产指不动产以外的物。

预告登记：是指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，向登记机构申请的一种登记行为。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。